近日，筆者實地走訪了青島嶗山商圈各主要項目，所見所感，心里五味雜陳——作為當下島城勢頭最盛、客群平均質素相對最優的新晉核心商圈，其各項目的現狀卻呈現出嚴重兩極分化、堪稱“冰火兩重天”的強烈反差。

最讓我感到“靈魂震顫”的莫過于大拇指廣場與星光里的現狀，若不是置身其中實在無法想象——在如此寸土寸金的黃金地段，竟會出現如此“慘不忍睹”的商業項目。更何況，即便作為嶗山商圈初代項目的大拇指廣場開業才不過13年，星光里開業更是僅7年，相較于主城區各主要項目，本應“正值壯年或青春”的它們卻已然呈現出強烈的病入膏肓、回天乏術之態，令人無比唏噓。

那么，它們為何會落得這般田地？問題究竟出在哪？又給我們帶來了哪些警示與啟示？一起來探究下。

從大拇指到星光里：青島街區式商業迷局

說來也巧，皆坐落于嶗山商圈且相隔不遠的大拇指廣場與星光里恰為島城街區式商業的“一首、一尾”——大拇指廣場于2012年5月試營業，同年8月正式開業，為主城區首個大型街區式商業項目；而星光里則于2018年8月開業，是截至目前主城區最新開業的街區式商業項目之一。

注：信息綜合自聯商網及各類媒體稿件等公開信息，僅供參考

至今猶記大拇指廣場試營業首日時的盛況——作為島城首個大型街區式商業綜合體，其不僅集聚了包括優衣庫、H&M、無印良品、華潤萬家等一眾熱門品牌，且出租率更是高達98%。一躍引領當時尚處起步階段的嶗山商圈，好似拉開了嶗山商圈與青島街區式商業的時代序幕。

但任誰也無法想到——其開業盛景并非序幕、而是巔峰，自此之后一路向下、再未回頭。直到2018年因“山東首家盒馬鮮生”入駐而再度引發全城關注，這一當時國內最為炙手可熱的熱點品牌不僅為其帶來巨大關注與流量，更引發了各界對其未來的諸多遐想。但如今回望，那并非“回春”，更像“回光返照”——此后則是每況愈下，不僅盒馬、優衣庫、ZARA、H&M等主力品牌相繼撤出，更被上海證大打包甩賣并接連抵押。

青島大拇指廣場 圖片：作者提供

如今，即便只是外圍路過亦會感到一種無比濃烈的“蕭條”氣息；入內則會發現蕭條甚至具化為“破敗”——不僅場內租戶“十室九空”，且連最為基礎的扶梯亦已全部停運；中午時分，寬闊的開放式中庭廣場空無一人，僅剩某家餐飲的外放音響在空曠的中庭循環回蕩，更添幾分“凄涼”……這不由讓我想起試營業時的火爆場景，不禁明悟何謂“滄海桑田”。但最令人無法想象的是：這竟是發生在新貴商圈-嶗山商圈的核心位置，且該項目開業也不過才13年。

這種震驚，直到探訪另一個項目才得以逐漸“平復”——因為若說大拇指廣場的頹勢尚可歸因于時間(13年)及背景(原集團爆雷、甩賣等)等客觀因素，那么該項目的現狀則幾乎找不到任何客觀借口，此項目即——星光里。

注：信息綜合自聯商網及各類媒體稿件等公開信息，僅供參考

據查，“星光里”開業于2018年8月，或因其體量及配套定位原因，當時并未引發過多關注。此前我與它的唯一交集，是在其開業一個月后：外地朋友被其地段與“售后返租”政策吸引計劃投資商鋪，又因對青島不甚了解，便拉著我這位本地“土著”一同前往考察。

彼時的嶗山商圈已漸成氣候，隨著金獅廣場、金鼎廣場等代表性項目的陸續開業，星光里所在區塊已成為該商圈的絕對核心，而該項目又恰好坐落于幾大商業項目的中心位置，加之周邊以金融為核心的產業發展日益成熟，優質客群持續集聚。故從商業視角判斷，該項目“天時(嶗山區發展黃金期-各類政策、產業多維賦能)、地利(處于金家嶺金融區核心位置，坐擁大量高質客群)”齊聚，潛力巨大；加之“售后統租”模式又極大緩解了業主的資金壓力及后續招租、運營等后顧之憂，故在當時看來確屬優質投資標的。

另一方面，彼時該項目整體運營亦呈良性態勢——不僅引入星巴克、麥當勞、必勝客等熱門品牌，且出租率、開業率亦處于高位，整體一派欣欣向榮。

因此，當7年后故地重游不由被徹底“震”住——因為若說大拇指廣場是“蕭條破敗”，那么星光里更是“慘不忍睹”：不僅整個項目空無一人，且目之所及幾乎人去樓空。恰逢探訪當日陰天，其內部甚至透出一股莫名的“陰森感”，宛如一處“廢棄遺址”，讓人只想立刻逃離。

青島協信星光里 圖片：作者提供

怎會淪落至此？問題是出在相關項目本身(客觀)，還是運營環節(主觀)？哪個才是真正的“主要矛盾”？而當我探完該商圈各主要項目后更是驚異地發現：除大拇指廣場、星光里兩大街區式商業項目外，其他項目雖運營狀況各異，但皆呈良性發展態勢；且這些項目恰有一大共性特點——皆為盒子式項目。

這不禁讓我進一步思考——難道問題的核心出在街區式商業這一形態本身？是否北方城市真的不適合發展街區式商業？

為何北方城市做不好街區式商業？

不止青島，縱覽我國北方城市，真正實現良性運營并達到“城市級”影響力的街區式商業項目著實鳳毛麟角。而其背后原因常被簡單的歸結于氣候——“冷”，誠然，氣候確實是核心要素，但絕非唯一。任何具有普遍性的結果皆為多重要素相互交織、共同作用的產物，之于北方街區式商業的普遍現狀而言，個人認為關鍵原因有四：

氣候原因

北方四季分明的氣候特征，并非簡單的季節交替，更是對街區式商業“時空運營”的先天限定。相較于南方城市長達8個月的戶外消費期，北方城市的有效運營時間不足5個月，呈現出高度斷層的季節性波動。

以青島為例：街區式商業表面活躍期主要集中于4-10月，但其中7-8月的持續高溫高濕天氣削弱戶外商業舒適度，形成“旺季中的隱性洼地”，再加上風霜雨雪霾等特殊天氣，進一步將優質經營時間壓縮至5個月左右。這一時間稀缺性，嚴重制約了商業項目在建立持續消費習慣與維持穩健經營效率方面的能力。

另一方面，氣候約束又催生出雙重結構性困境：

·對運營方而言，必須在4-5個月的盈利窗口期覆蓋全年成本，倒逼其舍棄需長期培育的特色體驗業態，轉而依賴“高周轉、高客單價”的標準化連鎖業態(主要為零售、餐飲)，進而導致業態趨同與差異化競爭力的整體喪失。

·對消費者而言，據相關數據顯示：當體感溫度超過30℃后，每升高1℃，大眾在街區式商業平均停留意愿降約9%、人均消費降約6%；當氣溫低于2℃時，街區客流量較常態下降超55%，停留時間縮減約37%，且每降低1度，客流繼續流失近15%。氣候直接成為了消費行為的“溫度閾值”。

最終導致街區式商業陷入“旺季集中式爆發、淡季系統性空轉”的循環困局，從根本上阻礙了商業項目構建“日常化、高頻化”的良性消費生態的可能路徑。

人文適配性

正所謂“一方水土養一方人”，商業形態的選擇與演進本質上是對地域人文基因的呼應——北方四季分明的氣候造就了北方人相對內斂、厚重的性格特質；而南方四季如春的環境則孕育出更為靈活、開放的地域性格。而這種性格差異在消費偏好方面體現得淋漓盡致：北方客群更重“面子”，故談事要進包間、吃飯要有排場，且更為關注牌子硬不硬、是否全國連鎖等關乎面子的因素；而南方客群則更愛新鮮、樂嘗新，故“主理人店”在南方大行其道，而在北方卻仍非主流。

另一方面，性格偏厚重者往往更注重心理層面的安全感與確定性，明確的物理邊界與自主無干擾的游逛環境恰契合其內在訴求。可之于街區式商業而言，這種游逛的自主性便會被打破，一旦遭遇嚴寒、酷暑，即會被迫退入有溫控保障的品牌店鋪內。相比之下，盒子式商業憑借其整體恒溫、全時可控的環境，徹底消解了外部氣候的不確定性影響，持續提供穩定、安適的體驗場域，與北方地域文化特質形成深度契合。

這種契合關系在相關消費數據調研方面亦得到明確印證——據相關調研數據顯示：消費者日常首選商業形態方面，北方地區盒子式商業占比近70%，街區式商業僅為22%；而在南方地區，盒子式商業占比降至38%，而街區式商業則以51%的占比成為主流選擇，南北地域人文差異對商業形態偏好的影響已形成顯著量化分野。

模式原因

北方街區式商業的開發模式從源頭即陷入了“去化導向與運營本質”之間的結構性矛盾——多數項目為商務綜合體配套，故其核心目標被限定為“快速銷售回籠資金”，直接導致產權高度分散化。盡管一些項目通過“售后統租”實現形式上的統一運營，但在通常不超過10年的托管合同周期下，運營方缺乏長期培育與價值深耕的持續動力。

更深層的問題在于——“售后返租”本質仍是一種去化手段，作為代管方，其目標多聚焦于自身短期收益最大化，因而必然傾向于極力壓縮運營成本、片面追求出租率，從而陷入“出租為核的房東思維”，業態規劃、品牌級次、組合搭配等關乎商業長期價值的核心要素被全面忽視，最終導致項目難以形成有機共生、良性循環的商業生態，整體生命力與可持續性受到根本性制約。

內容原因

平心而論，以青島為論，當下絕大多數街區式商業的根本問題在于產品打造方面嚴重缺乏想象力，其與盒子式商業的唯一區別似乎僅停留于建筑形態的表層差異，內容方面幾乎完全套用“盒子思維”，陷入完全同質化的僵局。與此同時，受北方鮮明的淡旺季(且旺季短、淡季長)特點影響，街區商業為在有限旺季期內覆蓋全年成本，不得不極力引入“高客單價、快周轉”的標準化連鎖業態品牌，導致其在業態豐富度、場景復合性與體驗多元性等方面顯著落后于盒子式商業。

試問：建筑形態不占優，內容又高度同質且更單一，消費者前往的動力何在？項目又如何形成差異化認知與客群粘性？因此，私以為問題的本質在于——街區式商業與盒子式商業在底層邏輯上本就截然不同，故以盒子式思維打造街區式項目在路徑上背道而馳，故其終將陷入“有形無神、名存實虛”的生存困境。

綜上，個人看來：當下北方街區式商業陷入普遍困境的根本癥結在于——無論是規劃方還是運營方，似乎皆未能真正從本質上將其界定為與盒子式商業無論在建筑形態，還是在底層邏輯等各方面皆存在本質性差異的一個獨立產品類型，且亦未真正立于對獨立產品運營邏輯的深刻洞察與長期主義的角度去審視與打造產品，這正是導致當前系統性困境的核心原因。

溯源街區式商業的打造邏輯

在我看來，探究一切商業模式的成功打造邏輯，皆須從其源頭入手，追根溯源。具體到街區式商業，它并非橫空出世的商業物種，而是脫胎于比盒子式商業更早出現、擁有更悠久歷史根基的原生商業形態——傳統商業步行街的延伸與演進。因此，通過洞察、梳理傳統商業步行街的核心特點，即能更精準把握街區式商業的打造模型。

相較于后續出現的盒子式商業，傳統商業步行街的核心差異可歸納為以下五點：

1、規模更大：以青島為例，早期盒子式商業代表青島百盛總建面僅5萬余㎡；而同期的臺東步行街總面積則高達60萬㎡、中山路步行街亦達40萬㎡，是該盒子式商業的8-12倍。且盒子式商業多為單一封閉空間，傳統街區則以“主街+支巷”形成多維結構，具備更完整的商業生態。

2、開放且更貼近自然：傳統商業步行街本身即為完全露天的開放式形態，空間通透開闊，大眾可在自然環境中自由游逛，自如感更強，與盒子式商業封閉空間的約束感形成鮮明對比。另一方面，其結構更加多元，主街直白清晰，分支街區則曲徑通幽、百花齊放，進一步提升了游逛體驗與探索樂趣。

3、業態多維齊全且聯動性強：傳統商業街區不僅覆蓋“吃、喝、玩、樂、購”等全場景需求，業態全面豐富，可滿足各類客群的多元化消費訴求；且因其完全市場化的生存與發展邏輯，各業態自發形成強集聚、互補與協同效應，最終形成表面看似松散、實則緊密聯動的有機商業生態。

4、品牌多元包容且常變常新：受完全市場化生存與發展模式驅動，傳統商業步行街不存在盒子式商業對品牌層級的嚴格要求與篩選標準，故形成平等、包容、百花齊放的良性生態——從國際連鎖品牌到“蒼蠅館子”，從知名大牌到小眾雜牌，各類品牌在此同臺競技卻毫無違和感；更關鍵的是，純市場化機制加速了品牌“代謝”的速度與效率——低效品牌快速淘汰，高效品牌持續涌現，這種動態平衡讓商業場域始終充滿活力，有效避免了同質化帶來的消費疲軟。

5、“人間煙火氣，最撫凡人心”：相較于盒子式商業精心設計的標準化氛圍，傳統商業步行街的氛圍則充滿原生性——從風格迥異的店鋪招牌，到臨街布設的餐飲外擺；從多維的品牌混搭，到多元的即時互動…這些完全由市場自發形成的場景，看似“雜亂”，實則傳遞出強烈的生活化氛圍與市井煙火氣。而這種不刻意營造的“煙火氣”，恰恰是街區式商業能與大眾建立情感連接、引發深度共鳴的核心關鍵。

綜上可得出如下結論：盒子式商業的核心競爭力在于“統一”——從品牌層級的篩選、裝修裝飾的風格，到服務標準的規范，形成更強的品質感與標準化體驗；而街區式商業的核心則恰在于“不統一”——無論是店鋪招牌的風格、互動方式的表達，還是品牌級次的共存，都使其脫離了標準化束縛。也正因為這份“不統一”，街區式商業得以呈現出強烈的生活氣與煙火氣，再結合其露天開放的建筑形態，最終呈現出更加原生、貼近日常的商業場域。

北方城市街區式商業打造方法論

基于上述差異化特征，結合北方城市商業環境特性，在我看來：當下北方城市街區式商業的打造模型應主要包括以下七點：

1、明確“非盒子”的產品底層邏輯：須徹底打破對盒子式商業的路徑依賴，從底層認知層面明確界定街區式商業為一種完全獨立的產品形態。在空間規劃、運營邏輯與價值定位等維度應跳出“封閉空間+統一管理”的傳統框架，圍繞“開放、原生、多元”三大核心屬性構建專屬體系，避免將街區式商業簡單打造為“露天版購物中心”。

2、規模必須要大：受氣候條件制約，北方街區式商業的盈利窗口期通常不足5個月，故小型街區式商業即便地處核心地段，也難以在有限周期內覆蓋全年成本，生存與發展空間嚴重有限。因此，須將“規模”作為基礎前提——足夠體量才能承載更豐富、多元的業態與內容，才能形成更強的游逛性與客群吸附力，從而實現可持續發展。

3、極致化的“因地制宜”：充分利用街區式商業“開放”的建筑特點，將建筑形態與自然元素、周邊環境深度融合。一方面，應最大化依托自然采光、通風與景觀滲透，與全封閉的盒子式商業形成鮮明對比，將“天然”塑造為核心特色；另一方面，緊密結合項目所在地的地理特征、生態資源與在地肌理(如濱水項目延伸親水業態/設施、老城區項目融入歷史建筑元素等)，實現“因地制宜”的空間共生，塑造獨一無二的場景記憶。

4、全力打造鮮明特色：“特色”不僅是構建大眾認知的核心基礎，更是項目應對先天不足的有力支撐。這就好比一個人，即便存在某些先天短板，但只要具備鮮明特質，依然能成為特定場景下的優先聯想對象。商業項目更是如此——通過精準定位與內容創新，形成難以替代的心智烙印，從而突破同質化困局。

5、追求“不統一”的生態美學：摒棄盒子式商業的統一化標準執念，轉而追求“不統一”的多元共生氛圍。在業態方面，突破傳統零售、餐飲局限，引入更多創新內容；品牌方面，不片面追求連鎖大牌，海納百川，營造多元品牌和諧共生、同臺競技的良性氛圍；視覺呈現方面，允許店鋪招牌、外擺形式與營銷活動等差異化表達；最終形成“亂中有序”的原生商業生態，強化場域活力。

6、以“景區思維”重構場域生態：跳出傳統商業綜合體的打造邏輯框架，轉向“度假式”場域營造。區別于盒子式商業聚焦零售、餐飲的局限，將“玩、樂、游”等體驗業態置于核心位置，零售與餐飲則作為延伸配套；以“城市微度假”為導向，融合主題游樂、文化展演、休閑康養等多元內容，讓不同年齡、需求的客群均能各得其樂，實現從“單次消費”到“深度體驗”的深刻轉化。

7、破除“去化思維”，以“運營導向+長期主義”實現可持續發展：無論是“售后返租”還是其他以“銷售去化”為目標的手段策略，只要將重心置于“短期去化”，即會陷入前期為追求快速去化而不惜代價營造表面繁榮，去化后則動力盡失而泡沫破裂的普遍困境。這不僅嚴重損害相關個體投資者利益，更會極大影響項目整體品質與長效價值(商鋪一般為綜合體配套)，得不償失。故應堅決摒棄“去化思維”，以“運營導向+長期主義”久久為功，將評價標準由單純去化視角(商鋪售價)轉為價值視角(整體資產價值)，引導運營團隊推動項目步入穩健、可持續發展之路。

寫在最后

青島大拇指廣場與星光里的現狀，表面看是項目個體的運營困境，實則是北方城市在探索街區商業路徑過程中“形神分離”的典型縮影——僅復刻了街區的“形”，卻未能領悟其“魂”。

街區式商業的本質，從來不是盒子式商業的簡單露天化，而是一種生活方式的容器、一座城市活力的發生器。其魅力從來不在于統一與規整，而在于多元與共生；不在于精致與封閉，而在于包容與開放。在南方，它是城市公共生活的自然延伸；而在北方，它卻常常淪為開發邏輯下的“配套產物”或“去化工具”，從起點便偏離了其本該有的發展根基。

當我們在北方談論街區式商業時，我們期待的其實是一種更貼近人性、更回歸生活的商業可能——它不是購物中心的露天版本，而是一座城市“呼吸感”與“煙火氣”的集中體現。唯有當規劃者、運營者與消費者共同認識到這一點，北方的街區式商業才能走出“形存神亡”的困境，在寒冷與溫煦交替的土地上，真正找到屬于自己的生長節奏。

本文轉載自：聯商網；作者：吳明毅；編輯：娜娜