疫情仍在持續。餐飲業收入減少，租金卻要繼續繳納，“減免租金”依然被餐飲經營者關注。

江西一門店經營者與房東協商減免租金未果后，提起了訴訟。近日，法院對這一案件宣判，認為疫情屬于不可抗力，出租房應減免承租人的租金。

法務君多次講述，減免租金是有法律依據的，餐飲老板們可以向物業方申請；即使走到起訴這條路，大部分餐飲經營者也有兩個有利條件。

法院宣判，租金減免 ?

黃某自2018年8月1日起承租邱某店面從事理發行業，租賃期限3年，每月按期繳納租金1600元。

1月24日，江西省啟動重大突發公共衛生事件一級響應。黃某響應抗疫號召，自覺服從抗疫大局，自月24日起關閉理發店，暫停營業。

直到2月22日，此門店才回復營業，在同邱某溝通減免停業期間部分租金無果后，于3月3日向邱某支付了2、3月份租金3200元。3月4日，黃某向江西省黎川縣人民法院起訴，要求邱某減免疫情停業期間部分租金700元。

黎川縣法院認為新型冠狀病毒疫情屬于全國突發公共衛生事件，不可預見、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此導致合同一方無法履行合同，遭受不可抗力影響的一方有權要求免除或者部分免除責任 。執行政府文件暫停營業既是租戶的義務也是房東的責任，而由此造成的損失，根據公平原則雙方均應分擔根據不可抗力免責規則。

經調解未果后，判決邱某減免黃某疫情停業期間部分租金700元 ?。宣判后，雙方均未上訴。

最高法支持適用不可抗力 ?

4月20日，最高人民法院印發《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》中，明確要求依法準確適用不可抗力規則。

其中規定：人民法院審理涉疫情民事案件，要準確適用不可抗力的具體規定，嚴格把握適用條件。對于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規定妥善處理 ；其他法律、行政法規另有規定的，依照其規定。當事人主張適用不可抗力部分或者全部免責的，應當就不可抗力直接導致民事義務部分或者全部不能履行的事實承擔舉證責任。

《中華人民共和國合同法》

第一百一十七條? 不可抗力

因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

第一百一十八條? 不可抗力的通知與證明

當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。

法務君曾多次講述，根據以上法律條文規定，以下兩種情形可以免除全部租金：

第一，政府統一要求停業的；

第二，房東（主要是購物中心）部署停業的。

另外兩種情形，承租人可以與出租方協商減免部分租金。

第一，房東（主要是購物中心）統一調整，縮短營業時間的；

第二，餐飲企業自行歇業或者減少營業時間的。

受到疫情影響的餐飲經營者，在面對租金問題時，首先可以與出租方協商減免租金。如雙方通過協商后能夠達成一致的，應簽訂《補充協議》作為原《租賃合同》的補充合同就具體減免數額進行約定，以免在租賃過程中產生爭議。

兩種理由，起訴也有利 ?

如承租方經協商未能達成一致，要走到起訴這一步，承租人可以由以下兩種理由提起訴訟。

1.不可抗力 ?

不可抗力在法律上概念的三個特征為不可預知、不可避免、不可克服。今年的疫情爆發突然，屬于不可預知；疫情席卷全球，餐飲業不可避免；這屬于全世界共同的問題，單個餐飲門店無法克服。

新冠肺炎疫情爆發后，最高法已經幾次發布文件，指導各級法院準確適用不可抗力條件。

2.情勢變更 ?

因疫情影響導致原合同的繼續履行會對一方當事人的權益產生重大影響的，可以根據具體情況，適用公平原則處理，該表述與《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條關于情勢變更的規定相符，適用情勢變更的規定。

什么是情勢變更？《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除 。

新型肺炎的疫情期，盡管部分企業選擇持續營業，但外出就餐的消費者數量大幅削減，收入降低已成既定事實，遠遠偏離訂立合同時的環境，符合情勢變更規定。