自疫情爆發以來，租金問題一直為餐飲人關注。

5月19日，在國新辦召開的新聞發布會上，最高法發布了《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》， 最高人民法院審判委員會副部級專職委員、二級大法官劉貴祥表示，疫情和疫情防控措施屬于不可抗力。

同時，最高法還解釋了一個“不支持”和兩個“支持” ?。

法務君帶你往下看。

大原則：疫情屬于不可抗力 ?

在疫情期間，很多商場、餐飲經營者響應政府號召，閉店歇業，有些門店長達兩個月的時間內沒有收入。

最高法此次明確，疫情和疫情的防控措施，都屬于不可抗力。

《中華人民共和國合同法》

第一百一十七條? 不可抗力

因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

第一百一十八條? 不可抗力的通知與證明

當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。

這意味著，以下兩種情況，餐飲經營者可以申請免除停業期間的租金。

第一，政府統一要求停業的；

第二，房東（主要是購物中心）部署停業的。

另外兩種情形，承租人可以與出租方協商減免部分租金。

第一，房東（主要是購物中心）統一調整，縮短營業時間的；

第二，餐飲企業自行歇業或者減少營業時間的。

一、支持變更租金及付款期限 ?

此次疫情中，盡管部分企業選擇持續營業，但外出就餐的消費者數量大幅削減，收入降低已成既定事實。

廣東省餐飲服務行業協會做的調查顯示，春節期間三成企業幾乎零收入，一半企業的收入下滑超過80%。

最高法規定，如果營業額的下降主要原因是疫情影響，根據公平原則，結合當事人和營業情況的具體事實，可酌情調整租金或者是調整交付租金的期限， ?人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解；調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同。

二、一般情況不支持解除合同 ?

這里所指的一般情況，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人營業額下降、資金回籠困難，無法及時或者足額繳納租金，出租方提出解除合同。

最高法認為這種情況下不影響合同目的的實現，依據法律關于不可抗力及合同解除的規定，不支持解除合同的訴訟請求。

最高法也解釋了一種特殊情況。對于承租國有房屋的餐飲經營者，按照政策規定應享受租金優惠。如果出租人起訴要求支付租金，或者是因為承租人沒有支付這幾個月的租金，出租人認為違約要求解除合同的，法院同樣不予支持 。

三、雙方提出解除合同，可支持 ?

那么，如果餐飲門店生意持續走低，收入無法覆蓋經營成本，甚至交不起租金，是不是租賃合同也無法解除？

并不是。

最高法此次明確，如果承租方長時間內不可能交得上房租，即使延續再長時間也無法緩解，此情況下，雙方都提出解除合同，法院會支持 。

這樣一來，租賃方不用再承受執行合同造成的更多損失，而出租方也不會長期沒有收入。